Campo da Golf con 77.000 mc di cemento, sbagliata la variante urbanistica proposta dal privato

Per l’arch. Vincenzo Carbone, autore del Piano Urbanistico vigente, non si può realizzare l’impianto turistico-sportivo della Antum Immobiliare in zona agricola

17 settembre 2023

LE TRASFORMAZIONI URBANISTICHE DELLA CITTÀ, LE VARIANTI URBANISTICHE PUNTUALI. IL CAMPO DA GOLF E L’ACCORDO DI PROGRAMMA.

Nelle opzioni di sviluppo e di trasformazione urbana, la scelta della procedura urbanistica adeguata, è fondamentale per velocizzare la realizzazione delle opere e declinare con giustezza i procedimenti e gli atti amministrativi connessi.

Ciò sia se il soggetto attuatore delle trasformazioni è un attore pubblico e sia se è privato. L’attore privato richiede, tuttavia, maggiori valutazioni, per il tema della proposta e per la proposta di variante urbanistica puntuale.

La valutazione è connessa sia al merito della trasformazione in modo che possa concorrere a creare occupazione e rafforzare la coesione sociale, contrastare le diseguaglianze, e sia nel metodo, ovvero individuando le necessarie nonché legittime procedure per realizzarla.

La valutazione, altresì, è legata all’ineludibile processo di comparazione e bilanciamento degli interessi pubblici e privati.  

Sin dagli anni settanta (Legge 1/78) il legislatore si è incaricato di normare, attraverso procedure speciali, la possibilità, di realizzare opere pubbliche o d’interesse pubblico attraverso varianti urbanistiche. Il legislatore, disciplinando le procedure speciali ha sempre ancorato la fattibilità all’eccezionalità, determinando, di fatto, il disaccoppiamento tra trasformazione urbanistica e automatismo della variante.

Nella città di Benevento, all’attualità, un privato/imprenditore ha proposto la realizzazione di un campo di golf a 18 buche con importanti volumetrie a carattere turistico e residenziale turistico e con impegno di significativa superficie del territorio.

La realizzazione dell’impianto ha necessità di una variante urbanistica di tipo puntuale, non riguardante un intero ambito, ma esclusivamente l’area interessata dal campo di golf a 18 buche e funzioni connesse e che coinvolge ampia superficie con destinazione urbanistica agricola.

Oltre alle opere connesse all’impianto, nell’intervento del privato non sembra siano previste altre opere. Non sembra siano comprese volumetrie che il privato realizza a titolo di perequazione immobiliare da cedere gratuitamente al Comune per effetto del consumo di suolo.

Non sembra che venga utilizzato l’istituto della compensazione fondiaria di aree da cedere gratuitamente (oltre gli standard previsti dalla legge, che non possono essere considerati opere compensative) al Comune e agevolare l’acquisizione delle aree nella realizzazione delle opere pubbliche.

Non sembra che siano previste opere dell’Ente Comune, opere pubbliche e/o infrastrutture per la mobilità, complementari all’intervento del privato in modo da concorrere a configurare il programma d’interventi. Non sembra, infine, che siano previste opere di altri Enti pubblici.

Per la realizzazione del predetto campo di golf a 18 buche, è stata scelta la procedura dell’accordo di programma di cui all’articolo 12 della LR 16 del 2004 con contestuale procedura di variante urbanistica puntuale.

La variante urbanistica puntuale, è tuttavia limitata alla sola realizzazione degli insediamenti turistici, basando l’impostazione urbanistica sul presupposto, fuorviante, che il campo da golf a 18 buche (adeguato allo svolgimento di competizioni) è ammissibile in zona agricola.

E ciò, ancorché il campo da golf a 18 buche non rappresenta un campo di pratica, e ancorché il reddito derivante dalle gare e competizioni non può essere considerato complementare al reddito dell’attività agricola, condizione richiesta dalle disposizioni, al fine di provare la conformità delle opere ammissibili in zona agricola.

Il recente parere della Regione Campania, rilasciato in sede di consultazione ambientale del predetto progetto, assimilerebbe l’intervento del privato ad un parco tematico e/o villaggio turistico. Tale assimilazione sembrerebbe valutare l’impianto secondo il principio della non separabilità tra le differenti funzioni, quella ricettiva e quella sportiva (campo da golf) considerando le parti organicamente unite in un unico complesso.

L’assimilazione, insita nel parere, recupera al dibattito due temi. Quello dell’ammissibilità o meno e, conseguentemente, della realizzabilità o meno delle opere per gare e competizione nazionali e/o internazionali in zona agricola e quello della possibilità o meno di invocare, per il caso in ispecie, così come è stato configurato, l’istituto dell’accordo di programma di cui all’articolo 12 della LR 16/2004.

Giova ricordare che per poter invocare l’articolo predetto, il requisito fondamentale e/o presupposto è la necessità di un’azione integrata tra Enti”, finalizzata alla definizione e realizzazione delle opere.

Inoltre, si comprese, già negli anni ‘90, (articolo 15 della L. 241/90 e 34 del D.lg. 267/2000), che l’aspetto centrale del richiamato istituto è la volontà dei “soggetti” coinvolti dall’accordo di “vincolarsi” ad una “disposizione pattizia, una regola stabilita e necessaria per la definizione e realizzazione dell’intervento o del programma d’interventi”.

Discende da ciò che se nella realizzazione del complesso unitario non s’intravvedono interventi dell’Ente che promuove l’accordo di programma, non s’intravvedono opere pubbliche di altri Enti pubblici, non s’intravvedono compensazioni del privato, si affaccia l’ipotesi che viene meno il presupposto del vincolo dell’azione integrata tra Enti e, altresì, che viene meno il presupposto del “vincolo della regola pattizia tra Enti finalizzata alla definizione e realizzazione dell’intervento”.

Residualmente, rimarrebbe, la sola necessità della variante urbanistica puntuale proposta dal privato/imprenditore. Esistono, però, altre procedure di “varianti puntuali” che assolvono a tale necessità. Altre procedure che, pur considerando necessaria la comparazione degli interessi, non richiedono il vincolo ineludibile dell’azione integrata tra Enti, né il vincolo ineludibile della regola pattizia tra Enti.

Come ad esempio quella prevista dal Testo Unico sull’esproprio del 2001 che implementa le procedure di variante semplificata (derivanti dalle antiche disposizioni degli anni ‘70) anche su richiesta dell’interessato (privato/imprenditore) o le disposizioni di variante puntuale specifica per le attività di produzione di beni e servizi estese, per rafforzare la flessibilità procedurale e urbanistica, alle attività turistiche, alberghiere, finanziarie e bancarie.

Architetto Vincenzo Carbone



2 commenti su “Campo da Golf con 77.000 mc di cemento, sbagliata la variante urbanistica proposta dal privato”

  1. La prima parte del pensiero dell’architetto è chiara: le procedure seguite non sono applicabili per la mancanza di proposte e di interventi sia del Comune sia di altri altri Enti che integrino l’azione del privato, e per l’assenza – pare – di qualunque forma di necessaria perequazione volumetrica o fondiaria che consentano, o quanto meno lascino presuppore, gli interventi pubblici.
    Meno chiara è l’ultima parte, o meglio, il perché dell’ultima parte. L’architetto suggerisce una procedura diversa, utilizzando un’altra legge che consentirebbe la realizzazione del golf e dei 77.000 mc di costruzioni, rafforzando la “flessibilità procedurale e urbanistica”. Perché questo assist? Per quel che ne so, quell’intervento, con le sue infinite incognite e le sue serissime problematiche, andrebbe contrastato, non assistito.

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